23 BIM ASSET MANAGEMENT – NAJVEČJA NEIZPOLNJENA OBLJUBA

BIM-model naj bi po predaji postal temelj upravljanja objekta. V praksi pa med projektnim modelom in operativnim upravljanjem pogosto manjkajo upravljanje in validacija podatkov ter register sredstev.

Model objekta še ni register sredstev. Predaja modela še ni upravljanje sredstev skozi njihov življenjski cikel.

Informacijsko modeliranje gradenj (BIM, Building Information Modelling) je med svojimi najambicioznejšimi obljubami vključevalo uporabo podatkov skozi celoten življenjski cikel objekta.

Vizija je bila na videz preprosta:

PROJEKTIRANJE

↓

BIM-MODEL

↓

GRADNJA IN MODEL IZVEDENEGA STANJA

↓

PREDAJA UPRAVLJAVCU

↓

UPRAVLJANJE IN VZDRŽEVANJE

Podatki, ustvarjeni med projektiranjem in gradnjo, naj bi po predaji samodejno postali podlaga za:

• register sredstev;
• preventivno vzdrževanje in delovne naloge;
• upravljanje garancij in stroškov;
• energetsko upravljanje;
• načrtovanje obnov in zamenjav.

V praksi se povezava pogosto prekine prav na prehodu med projektom in uporabo objekta.

Naročnik prejme:

• BIM-modele;
• projektno dokumentacijo izvedenih del (PID);
• tehnične liste in navodila;
• sezname opreme in certifikate;
• obsežno dokumentacijo.

Upravljavec pa še vedno potrebuje zanesljive odgovore:

• katera sredstva dejansko upravlja in kje so;
• katera oprema je bila vgrajena;
• kdo je odgovoren za posamezen podatek;
• kateri servisni režim velja;
• kako podatke prenesti v operativne sisteme in jih ohranjati aktualne.

BIM Asset Management ne nastane s predajo BIM-modela. Nastane, ko so podatki o sredstvih preverjeni, urejeni in vključeni v operativni register ter procese upravljanja in vzdrževanja.

Zato pot od projektnega modela do upravljanja objekta ni neposreden prenos ene datoteke:

PROJEKTNI IN DOBAVITELJSKI PODATKI

↓

ZAHTEVE UPRAVLJAVCA

↓

UREJANJE IN VALIDACIJA PODATKOV

↓

REGISTER SREDSTEV

↓

OPERATIVNI SISTEMI IN DELOVNI PROCESI

↓

AKTUALNO STANJE OBJEKTA

1. BIM, upravljanje objektov in upravljanje sredstev niso isto

BIM opisuje objekt, njegove elemente, geometrijo, prostorske odnose, tehnične lastnosti in projektno rešitev. Odgovarja predvsem na vprašanje: Kaj je projektirano oziroma zgrajeno?

Upravljanje objektov in podpornih storitev (FM, Facility Management) obravnava uporabo prostorov, obratovanje stavbe, storitve za uporabnike, energijo, varnost in vzdrževanje. Njegovo osrednje vprašanje je: Kako zagotovimo učinkovito uporabo in delovanje objekta?

Upravljanje sredstev (AM, Asset Management) obravnava sredstva kot nosilce vrednosti, funkcije, stroškov in negotovosti. Vključuje strategijo, kritičnost, življenjski cikel, vzdrževanje, obnovo, zamenjavo in investicijsko odločanje. Sprašuje se: Kako skozi življenjski cikel sredstev zagotavljamo zahtevano vrednost?

BIM je lahko pomemben vir podatkov in prostorski prikaz za upravljanje. Sam pa ne izvaja teh procesov.

BIM pokaže, kaj in kje je sredstvo. Upravljanje sredstev določa, zakaj ga upravljamo, kakšno vrednost ustvarja ter kdaj ga je treba obnoviti ali zamenjati.

2. Modelni element še ni sredstvo

BIM-model je sestavljen iz modelnih elementov, kot so zidovi, plošče, cevi, kanali, vrata, ventili, črpalke in naprave. Upravljavec pa ne obravnava nujno vsakega elementa kot samostojno sredstvo.

• Zid je pomemben del objekta, vendar praviloma nima svojega servisnega načrta.
• Vsak sestavni del črpalke ni samostojno sredstvo.
• Več modelnih elementov lahko skupaj predstavlja eno funkcionalno sredstvo.
• En modelni element lahko vključuje več podsistemov, ki se vzdržujejo ločeno.

Organizacija mora zato določiti, kaj šteje za sredstvo, na kateri ravni ga evidentira in katera sredstva vzdržuje individualno ali kot del sistema.

To lahko ponazorimo s klimatsko napravo. Za projektiranje in koordinacijo so lahko dovolj tip, dimenzije, moč, pretok zraka, lokacija in povezava z inštalacijami. Upravljavec pa potrebuje še podatke o dejanskem proizvajalcu in serijski številki, lastniku in vzdrževalcu, garanciji, servisnih intervalih, zgodovini posegov, rezervnih delih ter prostorih in sistemih, ki jih naprava oskrbuje.

Projektni model je torej izhodišče. Operativni zapis sredstva mora pokazati njegovo identiteto, odgovornost, stanje in vlogo v življenjskem ciklu.

3. Od projektirane rešitve do preverjenega sredstva

Projektiranje pogosto določi generični tip, zahtevano zmogljivost ali referenčni proizvod. Dejansko sredstvo pa dobi svojo identiteto šele skozi ponudbo in izbor, naročilo, dobavo, vgradnjo, preizkus, zagon in prevzem.

Na tej poti se lahko spremenijo proizvajalec, model, tehnične lastnosti, serijska številka, garancija, dobavitelj ali datum začetka uporabe. Podatek iz projektnega modela ali dobavnice sam po sebi še ne dokazuje, da je bilo sredstvo vgrajeno na predvideno mesto in prevzeto.

Preverjanje zato poveže model, dobaviteljske podatke, pregled na terenu, preizkuse in prevzemno dokumentacijo.

Podatek postane zanesljiv, ko je povezan z dejansko vgrajenim, zagnanim in prevzetim sredstvom.

4. Predaja zahteva urejanje podatkov in operativni register

Podatkovna predaja se pogosto razume kot izvoz elementov, lastnosti, dokumentacije in klasifikacij iz modela ter njihov uvoz v operativni sistem. Tehnični prenos je pomemben, vendar ne odgovori na ključna vprašanja: ali so zajeta prava sredstva, ali so oznake in lokacije pravilne, ali so podatki popolni ter kdo potrjuje njihovo primernost za uporabo.

Operativni sistemi se razlikujejo po namenu, njihove funkcije pa se lahko prekrivajo:

• CMMS (Computerized Maintenance Management System) podpira delovne naloge, preventivno vzdrževanje, posege, rezervne dele in servisno zgodovino.
• EAM (Enterprise Asset Management) podpira upravljanje življenjskega cikla, kritičnosti, stroškov, vzdrževanja in obnove sredstev.
• CAFM (Computer-Aided Facility Management) podpira upravljanje prostorov, njihove uporabe in operativnih storitev.

Pomembnejše od imena sistema je, katere podatke in procese dejansko podpira.

Operativno jedro je praviloma register sredstev: strukturirana evidenca sredstev, ki jih organizacija upravlja. Zapis mora vsebovati vsaj enolično identiteto, lokacijo, pripadnost sistemu, status, odgovorno enoto, osnovne tehnične podatke in povezave z dokumentacijo ter življenjskim ciklom.

Register povezuje sredstva z delovnimi nalogi, pregledi, servisnimi načrti, garancijami, stroški, rezervnimi deli, pogodbami, okvarami in investicijskim načrtovanjem. BIM mu lahko zagotavlja geometrijo, prostorski kontekst in vizualni dostop.

Model omogoča, da sredstvo vidimo. Register omogoča, da ga upravljamo.

5. Podatki potrebujejo lastnika, pravila in hierarhijo

Isti podatki se lahko pojavljajo v modelu, dokumentaciji, dobaviteljskih seznamih, sistemu za načrtovanje virov podjetja (ERP, Enterprise Resource Planning), registru osnovnih sredstev, sistemu za upravljanje stavbe (BMS, Building Management System) in preglednicah upravljavca.

Različne oznake so lahko upravičene, če so med seboj povezane. Organizacija mora določiti, kateri identifikator je trajen, kako se oznake preslikujejo in kateri sistem je avtoritativni vir za posamezen podatek.

• Geometrija in lokacija sta lahko vodeni v BIM- oziroma prostorskem modelu.
• Serijska številka izhaja iz dobave in preverjanja vgradnje.
• Knjigovodska vrednost je v finančnem oziroma ERP-sistemu.
• Servisna zgodovina je v EAM- ali CMMS-sistemu.
• Trenutne meritve so v BMS- ali senzorskem sistemu.
• Garancijski podatki izhajajo iz pogodbenih in dobaviteljskih evidenc.

Za podatke o sredstvih je treba določiti obseg in zahtevano raven podrobnosti, enolično identiteto, obvezne lastnosti, pravila preverjanja ter odgovornost za ustvarjanje, potrjevanje in posodabljanje. Določiti je treba tudi, kako se sredstvo spremeni, zamenja ali odstrani ter kako se ohrani njegova zgodovina.

Enotno informacijsko okolje ne pomeni, da je vsak podatek v eni zbirki. Pomeni, da so vir, lastnik in povezave med sistemi znani in sledljivi.

6. Model izvedenega stanja je treba sproti posodabljati

Model izvedenega stanja lahko ob predaji pravilno prikazuje objekt. Med uporabo pa se črpalke zamenjajo, dodajo se naprave, spremenijo se prostori in izvedejo se rekonstrukcije. Če spremembe ostanejo samo v delovnih nalogih, računih, servisnih zapisnikih ali spominu vzdrževalcev, model sčasoma ne prikazuje več dejanskega stanja.

Model izvedenega stanja prikazuje objekt ob predaji. Upravljavec potrebuje aktualno vzdrževano stanje (as-maintained), ki se posodablja iz rednih operativnih procesov.

Ob zamenjavi naprave mora proces na primer vključiti zaključek zapisa starega sredstva, evidentiranje razloga za zamenjavo, vpis novega sredstva, povezavo z lokacijo in dokumentacijo, določitev garancije ter vzpostavitev servisnega načrta. Geometrijo je treba posodobiti, kadar sprememba vpliva na prostorski prikaz ali druge uporabnike modela.

Digitalni dvojček ostaja aktualen, če se spremembe vanj prenašajo iz procesov, v katerih nastanejo.

7. Zahteve in obseg podatkov določimo pravočasno

Potrebe upravljavca se pogosto opredelijo šele proti koncu projekta. Takrat so pogodbe že podpisane, dobaviteljske zahteve niso določene in veliko podatkov je treba zbirati za nazaj.

Upravljavec mora sodelovati dovolj zgodaj, da se njegove potrebe pretvorijo v projektne in pogodbene zahteve za projektante, izvajalce in dobavitelje. Podatke je treba zbirati sproti ter jih preverjati med dobavo, vgradnjo, zagonom in prevzemom.

Obseg podatkov naj bo sorazmeren z dejansko uporabo. Vsak zahtevani podatek potrebuje namen, uporabnika, vir, odgovorno osebo in pravilo posodabljanja. Zahteva po čim več podatkih povečuje stroške vnosa in preverjanja ter lahko zmanjša zaupanje, če so zapisi nepopolni ali zastareli.

Enako velja za geometrijo. Podroben model je koristen pri prostorsko zahtevnih sistemih, skritih inštalacijah, rekonstrukcijah ali načrtovanju posegov. Pri rednem pregledu gasilnega aparata pa so lahko pomembnejši njegova oznaka, lokacija, datum pregleda in status.

Podrobnost modela in podatkov naj določa operativna potreba, ne zmogljivost programske opreme.

8. Interoperabilnost podpira kontinuiteto skozi življenjski cikel

Objekt lahko skozi življenjski cikel uporablja BIM, dokumentno okolje, EAM, CAFM, CMMS, ERP, BMS, geografski informacijski sistem (GIS, Geographic Information System), senzorske platforme ter sisteme za finance, nabavo in skladišča. Ni nujno, da vse procese dolgoročno podpira ena aplikacija.

Pomembno je ohraniti identiteto sredstev, pomen podatkov, zgodovino, odgovornosti in povezave. K temu pomagajo enotni identifikatorji, klasifikacije, dokumentirane izmenjave in znani lastniki podatkov.

Življenjski cikel objekta je daljši od življenjskega cikla programske rešitve. Kontinuiteto zato zagotavlja ohranjanje podatkovnega pomena, ne uporaba iste platforme.

9. Kaj je potrebno za izpolnitev obljube?

Obljuba se izgubi, kadar so cilji preveč splošni, upravljavec vključen prepozno, modelni elementi enačeni s sredstvi, podatki nepreverjeni, odgovornost pa se konča s projektno pogodbo. Pomembno je tudi, da so koristi za upravljavca opredeljene in merljive.

Učinkovita pot od BIM-a do upravljanja sredstev zato vključuje:

1. opredelitev potreb in procesov upravljavca;
2. določitev podatkovnih zahtev za sredstva;
3. zbiranje podatkov iz projektiranja, dobave, vgradnje in zagona;
4. dogovor o identiteti, hierarhiji in odgovornosti za podatke;
5. validacijo in vzpostavitev operativnega registra sredstev;
6. povezavo z EAM-, CAFM-, CMMS- in drugimi sistemi;
7. redno posodabljanje iz procesov upravljanja in vzdrževanja;
8. spremljanje dejanske koristi za uporabnike.

BIM je pri tem pomemben vir in prostorski vmesnik. Operativno vrednost pa ustvarijo preverjeni podatki, register sredstev ter procesi in odgovornosti, ki zagotavljajo njihovo uporabo skozi življenjski cikel.

MYTHBUSTERS

Ključne ugotovitve

1. BIM, upravljanje objektov in upravljanje sredstev so povezana, vendar različna področja.
2. Modelni element ni samodejno sredstvo; model in register imata različna namena.
3. Podatke o sredstvih je treba preveriti glede na dejansko dobavo, vgradnjo in prevzem.
4. Za vsak podatek morajo biti določeni vir, odgovornost in postopek posodabljanja.
5. Model izvedenega stanja ostane uporaben, če se posodablja iz rednih operativnih procesov.

BIM Asset Management nastane, ko preverjeni projektni podatki postanejo del registra sredstev, vsakodnevnih procesov in odločanja skozi celoten življenjski cikel objekta.