Odziv inženirske stroke na napačne in zavajajoče medijske navedbe o projektu nove poslovne stavbe DARS 

Kot odgovorni inženirji, nadzorni inženirji in projektanti, ki smo strokovno sodelovali pri načrtovanju, nadzoru in izvedbi nove poslovne stavbe DARS na Griču v Ljubljani, želimo javno opozoriti na pomen korektne, strokovno utemeljene in celovite presoje zahtevnih gradbenih projektov.

Preko medijev se v javnosti širijo navedbe, ki po našem mnenju temeljijo na nepopolnem razumevanju gradbenih postopkov, pogodbenih mehanizmov, javno-naročniške zakonodaje in standardnega vodenja sprememb pri zahtevnih objektih. Takšne navedbe ne povzročajo škode le posameznemu projektu, temveč tudi vsem v projekt vključenim deležnikom in seveda ugledu inženirske ter projektantske stroke.

Izhodiščna vrednost projekta

V javnih razpravah je pogosto slučajno ali pa namenoma spregledana pomembna razlika med izhodiščno oceno investicije, pogodbeno vrednostjo in končno obračunsko vrednostjo. Pri zahtevnih gradbenih projektih izhodiščna vrednost ni absolutna napoved vseh prihodnjih stroškov, temveč strokovna ocena, pripravljena na podlagi takrat razpoložljive projektne dokumentacije, popisov del, znanih tveganj in tržnih razmer.

Pri ocenjevanju stroškov sta v praksi možna dva legitimna pristopa. Prvi je stroškovno discipliniran pristop z omejeno rezervo za tveganja, ki omogoča nižjo izhodiščno vrednost in spodbuja sprotno preverjanje vsake spremembe na projektu. Tak pristop je učinkovit, vendar občutljivejši na nepredvidene okoliščine, zato zahteva od deležnikov aktivnost in sistematično ter dokumentirano vodenje sprememb. Drugi je konzervativnejši pristop, ki že v izhodišču vključuje višje rezerve za tveganja. Ta lahko zmanjša potrebo po kasnejših formalnih spremembah, vendar ne pomeni nujno večje gospodarnosti, saj so tveganja vnaprej vključena v višjo izhodiščno vrednost.

Pri poslovni stavbi DARS je bil uporabljen prvo navedeni tj. stroškovno discipliniran pristop z omejeno rezervo za nepredvidena dela. To je omogočilo konkurenčno izhodiščno pogodbeno vrednost, hkrati pa je zahtevalo natančno, sledljivo in strokovno preverjeno obravnavo vseh kasnejših sprememb.

Ključno dejstvo je tudi obseg konkurence. Za izbiro izvajalca je bil izveden odprt postopek javnega naročanja, v katerem je bilo prejetih šest ponudb. Ponudbe so bile v razmeroma ozkem cenovnem razponu približno med 16 in 18,2 milijona EUR brez DDV, kar pomeni pomemben tržni preizkus realnosti izhodiščne cene. V primerjavi s številnimi zahtevnimi javnimi projekti, kjer je konkurenca pogosto omejena na eno ali dve ponudbi, šest ponudb kaže na dejansko konkurenco med ponudniki.

Zato izhodiščne pogodbene vrednosti ni mogoče prikazovati kot arbitrarno ali nerealno nizko. Bila je rezultat tržnega postopka, v katerem je več usposobljenih ponudnikov oddalo primerljive ponudbe. Kljub kasnejšim nepredvidenim okoliščinam, spremembam in zakonsko dopustnim prilagoditvam je projekt ostal cenovno konkurenčen glede na zahtevnost objekta, kar je eden od razlogov, da ga je mogoče obravnavati kot primer dobre prakse pri vodenju zahtevnega javnega projekta.

Razlogi za spremembe so bili jasni, strokovno obravnavani in dokumentirani

Na projektu je bilo evidentiranih 127 večjih in manjših sprememb, ki so bile obravnavane strokovno in po predpisanem protokolu. Za vsako pomembnejšo spremembo je bil opredeljen razlog, tehnična podlaga, vpliv na izvedbo, morebitni vpliv na rok in strošek ter način potrditve. Spremembe niso bile posledica pavšalnega širjenja obsega projekta ali naknadnih “želja”, temveč posledica konkretnih tehničnih, geoloških, okoljskih, infrastrukturnih in tržnih okoliščin, ki so se pokazale med izvedbo. Med ključnimi razlogi so bili:

• dejansko ugotovljene zahtevnejše geološko-geomehanske razmere, zaradi katerih so bile potrebne dopolnitve temeljenja, dodatni piloti ter prilagoditve temeljne plošče, armature in posameznih konstrukcijskih rešitev;
• odkritje onesnažene zemljine oziroma nevarnih odpadkov na delu območja gradnje, kar je zahtevalo ločeno obravnavo materialov, dodatne analize, prilagoditev tehnologije izkopa in poseben način oddaje pooblaščenim prevzemnikom;
• inflacija in izrazita rast cen gradbenih materialov, energentov in storitev po letu 2021, zaradi česar je bilo treba uporabiti zakonsko dopustne mehanizme valorizacije;
• dodatne zahteve pristojnih organov, soglasodajalcev, inšpekcij oziroma upravljavcev infrastrukture po pridobitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja, zlasti na področju požarne varnosti, elektroenergetske in komunalne infrastrukture ter drugih tehničnih ureditev;
• prestavitve in uskladitve obstoječih komunalnih vodov, ki niso bili v celoti razvidni iz razpoložljivih geodetskih in projektnih podlag;
• funkcionalne, varnostne in tehnične dopolnitve projektnih rešitev, med drugim na področju varovanja, videonadzora, komunikacijskih povezav, optične infrastrukture in drugih sistemov, potrebnih za delovanje zahtevnega poslovnega objekta.

Pomembno je tudi, da je bil v osnovni pogodbi predviden zelo nizek obseg sredstev za nepredvidena dela, v višini približno 1 % pogodbene vrednosti. Pri primerljivih zahtevnih gradbenih projektih se za nepredvidena dela praviloma predvideva bistveno višji obseg rezerv, pogosto v razponu 5 do 10 % vrednosti investicije.

Dejstvo, da so bile spremembe formalno urejene z zahtevki in dodatki k pogodbi, zato ne pomeni pomanjkljivega vodenja projekta. Nasprotno: pomeni, da se spremembe niso prikrivale, pavšalno vključile v rezerve ali nekontrolirano obračunavale, temveč so bile posebej evidentirane, strokovno preverjene in pogodbeno urejene. To je bistvo odgovornega vodenja zahtevnega gradbenega projekta. 

Spoštovanje postopkov in transparentnost

Vse pomembnejše spremembe na projektu so bile sproti evidentirane, strokovno obravnavane in, kadar so bile utemeljene, potrjene po predpisanem postopku. Postopek je bil voden v skupnem digitalnem podatkovnem okolju z revizijsko sledjo, kar je omogočalo sledljivost posameznih korakov: od zaznave okoliščine ali predloga spremembe, najave zahtevka, priprave zahtevka, strokovne preveritve, usklajevanja, do potrditve in vključitve v ustrezen pogodbeni oziroma obračunski dokument.

Tak način vodenja pomeni, da spremembe niso bile obravnavane neformalno ali naknadno, temveč po sledljivem postopku, v katerem so bile preverjene tehnične, terminske, finančne in pogodbene posledice posamezne spremembe.

Postopki so potekali ob strokovni vlogi nadzornega inženirja, projektanta, naročnika in izvajalca. Pri posameznih sklopih, kjer so bili za to izpolnjeni zakonski pogoji, je bil izveden tudi postopek s pogajanji brez predhodne objave. Tak postopek zakon izrecno dopušča v primerih, ko je zaradi tehničnih, ekonomskih ali izvedbenih razlogov smiselno oziroma potrebno, da določena dodatna dela izvede obstoječi izvajalec.

Prav sledljivost sprememb, evidentiranje zahtevkov in njihova formalna ureditev z ustreznimi postopki dokazujejo, da je bil projekt voden po pravilih stroke in z visoko stopnjo transparentnosti.

Povečanje vrednosti ni enovita podražitev

V javnosti se skupno povečanje pogodbene vrednosti pogosto prikazuje kot ena sama “podražitev”. Takšna razlaga je strokovno napačna, saj se pri zahtevnih gradbenih pogodbah sprememba vrednosti projekta lahko oblikuje iz več različnih pravnih, pogodbenih in tehničnih podlag.

Pri predmetnem projektu je potrebno razloge za spremembo vrednosti projekta ločiti predvsem med:

• več in manj deli, ki so pri pogodbi po enoti mere del rednega pogodbenega obračuna dejansko izvedenih količin;
• dodatnimi gradnjami oziroma dodatnimi deli, ki se obravnavajo po pravilih javnega naročanja o dopustnih spremembah pogodbe;
• nepredvidenimi okoliščinami in nepredvidenimi deli, ki so posledica dejanskih razmer, ugotovljenih med izvedbo;
• zakonsko dopustno valorizacijo cen, povezano z rastjo cen gradbenih materialov, energentov in storitev;
• posrednimi stroški zaradi podaljšanja roka in spremenjene organizacije gradnje, kadar so posledica strokovno ugotovljenih in dokumentiranih okoliščin.

Zato ni pravilno celotne razlike med osnovno pogodbeno vrednostjo in končno obračunsko vrednostjo obravnavati kot enotno kategorijo, še manj pa kot neposreden dokaz nepravilnosti. Vsaka od navedenih kategorij ima drugačno pravno in pogodbeno podlago ter drugačen način presoje.

Posebej zavajajoča je trditev, da naj bi bila že zaradi skupnega nominalnega povečanja vrednosti avtomatično presežena zakonska meja 30 %. Omejitev 30 % se ne uporablja za vse kategorije povečanja vrednosti enako. Ne nanaša se na redni obračun več in manj del pri pogodbi po enoti mere in ne na zakonsko dopustno valorizacijo cen. Uporablja se pri tistih kategorijah sprememb, za katere ZJN-3 takšno omejitev določa.

Spremembe pri predmetnem projektu so bile razvrščene, strokovno preverjene in obračunane po ustreznih kategorijah. Zato pavšalno seštevanje vseh povečanj in njihovo prikazovanje kot ene same nedopustne “podražitve” ne predstavlja strokovne presoje, temveč napačno interpretacijo gradbenih, pogodbenih in javno-naročniških pravil.

Napačno prikazani stroški na kvadratni meter

V javnosti so se preko medijskih sporočil pojavile navedbe, da naj bi projekt dosegel vrednost skoraj 8.000 EUR/m². Takšna vrednost je lahko zgolj posledica izračuna, ki je strokovno napačen in zavajajoč, saj očitno temelji na uporabi zgolj izbranega dela uporabniških oziroma pisarniških površin, ne pa na celotni površini objekta, ki je relevantna za primerjavo stroškov gradnje.

Pri poslovnih, javnih in infrastrukturno zahtevnih stavbah se primerjave vrednosti praviloma izvajajo na bruto tlorisno površino (BTP) po standardu SIST ISO 9836. Bruto tlorisna površina vključuje vse funkcionalne, konstrukcijske, tehnične in servisne dele stavbe, ki so nujni za njeno delovanje, čeprav niso neposredno “pisarniška” oziroma uporabniška površina.

Med te površine sodijo:

• konstrukcijski elementi, kot so nosilne stene, stebri in konstrukcijski sklopi;
• komunikacijske površine, kot so hodniki, stopnišča in dvigala;
• tehnični in servisni prostori, kot so strojnice, instalacijski prostori, arhivi in vzdrževalni prostori;
• podzemne garaže, skladišča in spremljajoče površine;
• atriji, terase, skupne površine in drugi deli stavbe, ki zagotavljajo funkcionalnost, varnost in uporabnost objekta.

Če bi pri javnih in poslovnih objektih stroške delili zgolj z izbranim delom uporabniških površin, bi bili rezultati sistematično napačni in med projekti neprimerljivi. Tak pristop umetno zviša strošek na m² in ustvari napačen vtis o dejanski vrednosti gradnje.

Za predmetni projekt so relevantni naslednji podatki:

• bruto tlorisna površina (BTP): približno 14.070 m²;
• končna cena gradnje: približno 1.745 EUR/m² BTP brez DDV;
• celoten projekt z opremo, projektiranjem, nadzorom, komunalnim prispevkom in drugimi neposredno vključenimi stroški: približno 1.991 EUR/m² BTP brez DDV.

Pri tem je treba upoštevati, da objekt vključuje dve podzemni etaži, garažo, zahtevno temeljenje, sodobne strojne in elektro inštalacije, podatkovni center, številne sejne prostore, atrij, kuhinje, komunikacijske površine, zahtevne varnostne in komunikacijske sisteme ter obsežno zunanjo ureditev, vključno s parkirišči, ozelenitvijo, vodnimi površinami in prestavitvami infrastrukture. Zato je prikazovanje vrednosti projekta kot skoraj 8.000 EUR/m² napačno, zavajajoče in strokovno neutemeljeno. Ne temelji na primerljivi površinski osnovi, temveč na izbiri bistveno premajhnega imenovalca. Ob uporabi standardnega strokovnega kazalnika, to je bruto tlorisne površine, je bila dosežena cena za tako zahteven javni objekt konkurenčna in med ugodnejšimi pri primerljivih zahtevnih javnih gradnjah v Sloveniji. 

Zakaj se dodatki k pogodbi urejajo tudi po zaključku gradnje

Pri zahtevnih gradbenih projektih se tehnične spremembe, najave zahtevkov, zahtevki izvajalca, strokovne preveritve in evidence v podatkovnem okolju praviloma izvajajo sproti, v času gradnje. To je nujno, saj je potrebno dela izvajati neprekinjeno, tehnične odločitve pa sprejemati takrat, ko se okoliščine pojavijo na gradbišču.

Formalno pogodbeno in finančno zapiranje teh sprememb pa pri javnih naročnikih pogosto zahteva dodatne strokovne, pravne, ekonomske in javno-naročniške preveritve. Zato se lahko zgodi, da so tehnična podlaga, razlog za spremembo, izvedba del in strokovna presoja znani že med gradnjo, formalna ureditev finančnih posledic pa se zaključi kasneje z dodatkom k pogodbi ali drugim ustreznim postopkom.

Takšna kasnejša formalna ureditev ne pomeni, da so bili stroški šele naknadno izmišljeni ali dodani brez podlage. Pomeni, da so bile že znane, evidentirane in strokovno obravnavane spremembe po izvedenih preveritvah tudi pogodbeno in finančno zaključene.

Pri tem je pomembno opozoriti, da javna stigmatizacija vsake spremembe ali dodatka k pogodbi kot domnevne nepravilnosti ne prispeva k boljšemu vodenju javnih investicij. Nasprotno, naročnike pogosto sili v še bolj defenzivne, dolgotrajne in pretirano formalizirane postopke, kar povečuje administrativne stroške, podaljšuje zapiranje projektov in lahko izvajalce postavlja v neugoden likvidnostni položaj.

Bistveno vprašanje zato ni, ali je bil dodatek k pogodbi sklenjen med gradnjo ali po zaključku posameznih del, temveč ali so bile spremembe pravočasno evidentirane, strokovno preverjene, dokumentirane in formalno urejene po pravilnem postopku. To je tudi dejanski kriterij transparentnega in odgovornega vodenja zahtevnega gradbenega projekta.

Dodatek k pogodbi sam po sebi ni dokaz nepravilnosti. Pri zahtevnem projektu je lahko prav dodatek k pogodbi dokaz, da se spremembe na projektu niso prikrivale ali obračunavale pavšalno, temveč so bile posebej evidentirane, preverjene in formalno urejene.

Zaključek

Kot stroka odločno zavračamo neutemeljene navedbe, ki zahtevno in dokumentirano vodenje sprememb prikazujejo kot nepravilnost že zgolj zato, ker je pri projektu prišlo do sprememb, zahtevkov in dodatkov k pogodbi. Pri zahtevnih gradbenih projektih to samo po sebi ni dokaz slabega vodenja, temveč običajen del izvedbene faze, če so spremembe strokovno utemeljene, dokumentirane, preverjene in formalno urejene po pravilnem postopku.

Podpiramo kritično presojo javnih investicij in razumemo pomen javnega nadzora nad porabo javnih sredstev. Vendar mora takšna presoja temeljiti na celovitem razumevanju projektne dokumentacije, gradbenih postopkov, pogodbenih mehanizmov, javno-naročniških pravil in standardnih metod primerjave stroškov. Pavšalne trditve o nepravilnostih, ki temeljijo na napačnih interpretacijah zakonodaje, napačnih primerjavah vrednosti, izbranih delnih podatkih ali nerazumevanju vodenja sprememb, ne prispevajo k boljšemu nadzoru javnih projektov.

Takšne navedbe povzročajo škodo ugledu naročnika, izvajalcev, projektantov, nadzornih inženirjev in drugih strokovnjakov, ki so pri projektu sodelovali. Še pomembneje pa je, da dolgoročno spodkopavajo zaupanje v inženirsko stroko, odvračajo strokovnjake od sodelovanja pri javnih projektih ter spodbujajo defenzivno, pretirano formalizirano in dražje vodenje investicij.

Pri javnih gradbenih projektih ni odločilno, ali se med izvedbo pojavijo spremembe, temveč ali so te spremembe pravočasno zaznane, strokovno obravnavane, dokumentirane, preverjene in ustrezno pogodbeno urejene. Po našem strokovnem prepričanju je bil predmetni projekt voden na tak način.

Zato zavračamo posplošene očitke o nestrokovnosti, negospodarnosti ali nezakonitosti in opozarjamo, da je treba zahtevne javne gradbene projekte presojati po strokovnih merilih, ne po poenostavljenih medijskih interpretacijah.

S spoštovanjem,

Izjava inženirjev projekta: Axis d.o.o. in Proctor d.o.o.
Izjava projektantov: Studio abiro d.o.o.